2026.01.19

売主の「契約不適合責任」について

2020年4月1日に民法が改正され、不動産売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されました。

これは不動産の売買契約にもても大きな影響を与える改正になっています。

特に個人の売主様はしっかり理解しておかないとリスクを抱えることになりかねません。

旧民法での不動産売買契約書では、瑕疵（キズ、欠陥などのトラブル）があれば売主がその責任を取らなければならないという規定に基づいて、売主が瑕疵担保責任を負うという文言が記載されていました。

ですが、中古住宅の売買では現状有姿が基本であり、当然キズや痛みは存在します。

ここで言う瑕疵とは、「売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合」に限られたものでした。

例えば、雨漏りや地中埋設物などの「隠れた瑕疵」があった場合のみ売主が責任をとって解決すれば良かったのです。

また、売主・買主とも個人の場合は特約で「瑕疵担保責任は負わない」とすることで、売主のリスクを消した取引も多く存在していました。

新民法での不動産売買契約書では「瑕疵担保責任」という文言は使用されず、代わりに「契約不適合責任」という表現になりました。

契約不適合とは、売買の目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであることを指しますので、「契約の内容とは何か」「目的物が契約内容に適合しているかどうか」が問われるというになりました。

契約不適合責任では、隠れた瑕疵かどうかは関係なくなり、あくまでも契約書に書かれている内容と合致しているのか、していないのかが問題となり、買主が発見できなかったかどうかは問題にはなりません。

例えば雨漏りが発生している場合には、雨漏りがしていることをはっきりと契約書に明記し、買主が同意していれば、それが契約内容となり、責任は問われないということになります。

この変更により、売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりました。

なぜなら買主に告知していない故障があった場合、それが目に見えるものであったとしても、契約内容に適合していないという事になるからです。その場合、後日修繕の依頼や費用の請求されても売主は応じなければなりません。

特に中古住宅の売買において、契約書（もしくは物件状況確認書および付帯設備表）に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になりました。

ただし、個人間売買においては、契約不適合責任を一部または全部免責とすることができます。

例えば、「契約不適合責任を負う期間を3ヶ月とする」とか、「契約不適合責任は全部免責する」という旨の内容の契約も買主が同意していれば有効です。

どの程度買主が同意するかという部分については、個々の物件の状態にも大きく左右されるでしょう。

契約の内容は何かということを明確にしておくことが一番大事な対応となりますので、「物件のここが壊れているけど、了解してください」という内容を、売買契約書の容認事項の欄に、しっかりと書き込むことになります。

そのため、売買契約書に記載する前に、そもそも目的物がどのような状態であるかを把握する必要があります。

告知書や付帯設備表の完成度の高さが、売買契約書の完成度を決めると言っても過言ではありません。
売買契約書の完成度が低ければ、契約不適合責任に問われる可能性が高くなります。

しかしながら、所有者が自信をもって目的物の状態を把握できているとも限りません。勘違いや間違いがあれば契約不適合となってしまいかねません。

このほかいろいろなケースが考えられますので、不動産売却をお考えの際にまずはご相談いただければ最適なご提案を差し上げます。

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