こんにちは、山口県岩国市の不動産を扱う株式会社コーセイです。
住宅ローンが残っている家や土地を売りたいと考えたとき、「抵当権が付いている物件は売却できないのでは」と不安を感じることがあります。
抵当権が付いた物件でも、査定や販売活動を進めることは可能です。
ただし、一般的な不動産売買では、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
大切なのは、抵当権があるという理由だけで売却を諦めるのではなく、住宅ローン残高、物件の査定価格、売却に必要な費用を順番に確認することです。
本記事では、岩国市で抵当権付き物件の売却を検討しているお客様に向けて、売却できる条件や完済が難しい場合の考え方、相談から引き渡しまでの流れを分かりやすくご説明します。
抵当権が付いた物件でも売却できる？
抵当権は住宅ローンの担保として設定されます
抵当権とは、住宅ローンなどの返済ができなくなった場合に、金融機関などの債権者が担保となっている不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。
住宅ローンを利用して購入した土地や建物には、金融機関を抵当権者とする登記がされていることがあります。
抵当権が登記されていても、所有者がお客様であることに変わりはないため、査定を受けたり買主を探したりすることは可能です。
しかし、抵当権が残った状態では、返済状況によって物件が処分される可能性があります。
そのため、通常は売買代金の決済に合わせて住宅ローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転を進めます。
住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を第三者へ譲り渡す場合は、原則として融資金を全額返済する必要があると案内しています。
実際の手続きや申込期限は利用しているローンによって異なるため、売却を検討し始めた段階で金融機関へ確認することが大切です。
完済と抵当権抹消は別の手続きです
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。
その書類を使い、法務局へ抵当権抹消登記を申請します。つまり、返済が終わっただけでは登記簿上の抵当権は消えません。
法務局は、金融機関などから必要書類を受け取ったら、紛失や汚損を避け、できるだけ速やかに登記申請するよう案内しています。
ご自身で申請することもできますが、売買の決済と同時に手続きを進める場合や、書類に不安がある場合は、司法書士へ依頼する方法があります。
すでにローンを完済しているのに抵当権が残っている場合も、売却前に登記の状況を確認しておくと安心です。
書類が手元にないときは、借入先の金融機関や法務局、司法書士へ相談します。
売却価格で住宅ローンを完済できないときはどうする？
査定価格ではなく手取り見込額で考えます
売却できるかを考えるときは、査定価格と住宅ローン残高だけを比べるのではなく、売却に必要な費用も含めて確認します。
基本的な考え方は、次のとおりです。
売却見込額－売却に必要な費用－住宅ローン残高
この計算結果に余裕があれば、売却代金でローンを完済する通常売却を進めやすくなります。
ただし、査定価格は「この金額で必ず売れる」という保証ではありません。実際の成約価格が下がった場合も想定し、余裕をもった資金計画を立てることが大切です。
売却代金だけでは少し不足しても、預貯金などで不足額を補える場合は、通常売却を検討できます。
全額繰上返済の申込時期、必要書類、手数料の有無などは金融機関やローン商品によって異なるため、売買契約を結ぶ前に確認します。
自己資金でも完済できない場合は早めに相談します
売却代金と自己資金を合わせても完済が難しい場合は、金融機関の承諾を得たうえで任意売却などを検討することがあります。
任意売却は、抵当権が付いているだけで利用する方法ではなく、返済の継続が難しいなどの事情がある場合に、債権者と調整しながら進める方法です。
住宅金融支援機構の任意売却手続きでは、物件調査と価格査定、売出価格の確認、販売活動、抵当権抹消に応じるかどうかの審査を経て、売買契約や決済へ進む流れが示されています。
お客様が希望した価格で自由に売り出せるとは限らず、購入希望者が見つかっても抵当権抹消の承諾を得られない場合があります。
また、任意売却後も債務が残る可能性があります。
具体的な手続きには金融機関や債権回収会社などとの調整が必要なため、返済に不安を感じた時点で金融機関と不動産会社へ相談することが重要です。
住宅ローン残高と物件の現在価値を確認します
最初に、返済中の金融機関へ現在のローン残高と完済手続きの方法を確認します。
同時に、不動産会社へ査定を依頼し、売却見込額を把握します。
この2つが分かると、通常売却を進められそうか、自己資金が必要になりそうか、金融機関への個別相談が必要かを整理しやすくなります。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や地価公示などを確認できます。
ただし、同じ岩国市内でも、所在地、土地の形状、接道、建物の築年数や状態、周辺環境などが異なれば、売却条件も変わります。
公開されている取引事例だけで、お客様の物件価格を決めることはできません。
私たちは、一律の簡易査定ではなく、現地調査、市場動向、近隣状況を細かく確認し、「なぜこの価格なのか」をご説明する査定を行っています。
お急ぎの場合は最短1日、通常でも7日以内を目安に査定結果をご案内しています。
希望する価格と時期に合わせて売却方法を選びます
少しでも条件を整えて売りたいお客様には、買主を広く探す仲介が向いています。
一方、売却時期を優先したいお客様は、買取も比較すると判断しやすくなります。
住宅ローン残高に近い価格で売る必要がある場合は、査定額の高さだけではなく、その価格の根拠や想定する販売期間も確認してください。
複数の査定額に差があるときは、金額だけで決めず、近隣事例や物件状態をどのように評価したのかを確認することが大切です。
株式会社コーセイでは、仲介と買取の両方に対応し、「早く売りたい」「まず相場だけ知りたい」といったお客様の状況に合わせて、価格・時期・売却方法を調整しています。
過去5年間で150件以上の取引に対応してきた情報も踏まえ、売主様が後悔しない売却を優先してご提案します。
ただし、査定額や実績は売却結果を保証するものではないため、物件ごとの条件を確認しながら進めます。
まとめ｜抵当権付き物件は残高と査定価格の確認から始めましょう
抵当権が付いている物件でも、査定や販売活動を進めることは可能です。
ただし、一般的な売買では、引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態を整えます。
最初に確認したいのは、住宅ローン残高、物件の査定価格、売却に必要な費用です。
売却代金で完済できるなら通常売却を検討し、不足額を自己資金で補えるなら金融機関へ完済方法を確認します。
完済が難しく返済にも不安がある場合は、任意売却を含めて早めに相談することが大切です。
岩国市の不動産価格は、地域の取引事例だけでなく、物件ごとの状態や周辺環境によって変わります。
株式会社コーセイでは、売却を決めていない段階でも無料査定をご利用いただけます。
「住宅ローンが残っているけれど売却できるか知りたい」「まず現在の相場だけ確認したい」というお客様も、どうぞお気軽にご相談ください。
岩国市｜株式会社コーセイについて
株式会社コーセイは、不動産売却や買取、不動産の相談を通じて、相続した家の整理をサポートしています。
一つ一つの物件を丁寧に見つめ、想定される住まい方や活用方法を踏まえてプロデュースし、適切なマッチングを行います。
仲介による売却だけでなく、空き家の買取にも対応し、状況に応じた柔軟な提案を行っています。
無理に結論を急ぐ必要はありません。
まずは状況を整理することからでも大丈夫です。
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【Q&A】
住宅ローンが残っていても売却査定を依頼できますか？
はい、住宅ローンが残っていても査定を依頼できます。
査定を受けることと、正式に売却を決めることは別です。
現在のローン残高と査定価格を確認しておくと、完済できる見込みや売却時期を考える判断材料になります。
査定価格が住宅ローン残高を下回ったら売却できませんか？
直ちに売却できないと決まるわけではありません。
不足額を自己資金で補える場合は通常売却を検討できます。
自己資金でも完済が難しい場合は、金融機関へ相談し、抵当権抹消に応じてもらえる方法があるか確認します。
抵当権抹消にはどのような費用がかかりますか？
抵当権抹消登記には登録免許税が必要です。
法務局の案内では、原則として不動産1個につき1,000円です。
土地と建物は別の不動産として数えます。
司法書士へ依頼する場合は別途報酬が必要で、報酬額は依頼先や手続き内容によって異なります。
誰がどこまで負担するかは、売買契約と決済条件を確認します。
ローンを完済したのに抵当権が残っている場合はどうしますか？
金融機関から交付された書類を確認し、法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
必要書類を紛失している場合や、登記上の住所・氏名が現在と異なる場合は、金融機関、法務局、司法書士へ相談してください。
売却を急ぐ場合は、早めの確認が安心です。
岩国市でまだ売却を決めていなくても相談できますか？
はい、売却を迷っている段階でもご相談いただけます。
現在の物件価値と住宅ローン残高を整理するだけでも、今売るか、返済を続けるか、仲介と買取のどちらを検討するかを考えやすくなります。
株式会社コーセイでは無料査定をご案内しています。
