こんにちは、山口県岩国市の不動産を扱う株式会社コーセイです。

不動産の売却や相続について相談を受けていると、「この道路は私道ですが、何か問題がありますか？」という質問を受けることがあります。

私道というと、単に「公道ではなく、個人が所有している道路」というイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし、建築や不動産売買の場面では、私道が思わぬ問題を引き起こすことがあります。

特に古い住宅や相続した空き家では注意が必要です。

建て替えができない？私道で最初に確認したいこと

私道に面している土地が、必ずしも建築できるわけではありません。

重要なのは、その私道が建築基準法上の「道路」として認められているか、そして敷地がその道路に必要な幅で接しているかという点です。

現在、家が建っているからといって、「将来も問題なく建て替えられる」とは限りません。

昔から使われている通路や、登記上は道路になっていても建築基準法上の道路として扱われないものもあります。

たとえば、古い家を相続して「いずれ売ればいい」と考えていたところ、いざ売却しようとしたら「建て替えが難しい土地だった」というケースもあります。

建物が存在していることと、新たに建築できることは別問題なのです。

通行できるだけでは不十分？意外と多い「私道の権利」の問題

私道では、道路の所有者が誰なのかという問題だけでなく、「誰が通行できるのか」「上水道や排水工事のために道路を掘っていいのか」という点も重要です。

例えば、道路の所有者が別の人だった場合、自分の家に出入りするための通行権が明確になっているでしょうか。

また、老朽化した水道管を交換するために道路を掘削する必要が出てきた場合、その承諾を得られるでしょうか。

普段は何の問題もなく生活できていても、建物の建て替えや水道工事、売却などをきっかけに、こうした権利関係が問題になることがあります。

さらに、私道を複数人で共有している場合には、道路の補修や工事について所有者同士の調整が必要になることもあります。

「今まで普通に通れていたから大丈夫」と考えず、権利関係を一度確認しておくことが大切です。

相続した空き家は特に注意！売る前に確認しておきたい私道

私道の問題が表面化しやすいのが、相続した空き家を売却するときです。

相続した本人が長年その地域に住んでいなかった場合、道路の所有者や持分、通行・掘削に関する取り決めなどを把握していないことも少なくありません。

ところが、売却の段階になって調べてみると、私道の持分がなかったり、必要な承諾書が見つからなかったり、建て替えに制限があることが分かったりする場合があります。

こうなると、買主を探すことが難しくなり、結果として売却価格にも影響する可能性があります。

「土地が安いから売れない」のではなく、道路や権利関係が分からないために売りにくくなることもあるのです。

私道に接している土地や空き家を所有しているなら、売却を考える前に、法務局の登記や公図、自治体での道路の指定状況、私道の持分、通行・掘削に関する取り決めなどを確認しておきましょう。

不動産は「土地と建物」だけを見ていてはいけません。その土地にどう接しているのか、そしてその道路をどのような権利で利用できるのかまで確認して、初めて本当の意味で「売れる不動産」なのです。

とはいえ、上記の調査は専門的なものになりますので個人で対応するのは現実的ではありません。

不動産でお悩みの方は弊社までご相談ください。

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